Koninklijk Zeeuwsch
Genootschap
der Wetenschappen
Redactie: mr. J. A. Lantsheer
Redactieadres, tevens adres van het
secretariaat van het Genootschap:
Abdij 9, Middelburg.
GEMEENTELIJKE GRONDPOLITIEK
EN DE BESCHERMING VAN DE
BURGER
Weergave van de lezing op 8 november 1977
voor de Juridische Werkgroep van het Ko
ninklijk Zeeuwsch Genootschap der Weten
schappen gehouden door prof. mr. W. M.
Kleyn uit Leiden.
De gemeenten zijn langzamerhand een mono
poliepositie aan het verkrijgen, wat betreft de
beschikking over bouwgronden. Allereerst is
er de mogelijkheid van onteigening in het
kader van de plannen op grond van ruimte
lijke ordening. Hierbij wordt maar inciden
teel rekening gehouden met eventuele eigen
bouwplannen van de eigenaar zelfs al is deze
projectontwikkelaar (men zie de uiteenlopen
de beslissingen terzake van de Kroon).
Daarnaast is er het Ontwerp Wet Voorkeurs
recht Gemeenten, waarin de gemeenten een
voorkeursrecht toegedacht krijgen op alle on
roerende goederen, welke in afwijking van de
plannen" werden geëxploiteerd; ook de Wet
Stadsvernieuwing kent in haar ontwerp een
dergelijk voorkeursrecht.
Op deze wijze krijgt de gemeente een mono
poliepositie ten aanzien van onroerende goe
deren bestemd voor bouw, stadsvernieuwing
en dergelijke. Mede op grond hiervan kunnen
vele gemeenten zelf bepalen, welke bedingen
en voorwaarden zij opleggen bij uitgifte van
grond.
Vele gemeenten willen bij uitgifte van bouw
grond bereiken, dat:
a. andere dan inflatoire waardevermeerde
ring van de grond aan de gemeente toe
komt en voor de gemeente behouden
blijft;
b. de gemeente volledig de hand houdt in de
bebouwing van de grond, ook buiten de
mogelijkheden van de Woningwet;
c. de- gemeente volledig in de hand heeft
welke categorie personen eigenaar c.q.
bewoner van de te bouwen huizen is en zal
worden.
Om het sub a gestelde te bereiken hebben ge
meenten onder anderen de volgende midde
len (allen desgewenst te voorzien van een zo
genaamd kettingbeding):
1. Een voor&oonrecht in die zin, dat bij
voorgenomen vervreemding door de eige
naar de gemeente als eerste wederpartij
zal kunnen optreden op basis van de be
palingen van de voorgenomen vervreem
ding aan de door de eigenaar uitgekozen
koper.
De vraag rijst hierbij of nog regelingen
moeten worden ingebouwd om ontduiking
van dit voorkoopsrecht te voorkomen (zo
als ontduiking door een veel te hoog opge
schroefde koopprijs met een stroman of
andere ,,schijnbepalingen").
2. Een voorkeursrecht bij voorgenomen ver
vreemding door de eigenaar.
De vraag rijst of hier de regeling van
Pachtwet 56a en volgende kan worden
overgenomen en zo ja of daarin nog aan
passingen nodig zijn.
3. Een ontbindende voorwaarde, verbonden
aan de gronduitgifte indien de eigenaar de
grond opstallen) vervreemdt zonder
toestemming van de gemeente, welke toe
stemming bijvoorbeeld de gemeente in
ieder geval niet behoeft te geven als het
object niet eerst aan de gemeente is aan
geboden.
4. De bepaling dat de grond opstallen)
slechts kan worden overgedragen als daar
toe eerst toestemming van de gemeente is
verkregen, welke toestemming de gemeen
te in ieder geval niet behoeft te geven, als
het object niet eerst aan de gemeente is
aangeboden; op overtreding van deze ver
plichting wordt vaak een zeer hoge boete
gezet.
In de situaties 2, 3 en 4 rijst de vraag welke
koopbepalingen en bedingen tussen de eige
naar en de gemeente bij de koop krachtens
het voorkeursrecht geëffectueerd worden.
Allereerst is er de vraag van de bepaling van
de koopprijs; bij gebreke van overeenstem
ming zal taxatie moeten plaatshebben.
Het beste lijkt het hierbij aan te sluiten bij de
verkeerswaarde, zodat dit recht van de ge
meenten tot terugverkrijging de economische
prijsvorming in stand laat. Het ontwerp Wet
Voorkeursrecht Gemeenten en het ontwerp
tot wijziging van artikel 40 Onteigeningswet
spreken van een gebruikswaarde, waarbij de
waardevermeerdering tengevolge van de
stadsuitbreiding niet zou behoeven te worden
vergoed
Sommige gemeenten willen slechts de uitgifte
prijs met een inflatiecorrectie teruggeven,
vermeerderd met de objectieve waarde van de
door de huidige eigenaar gebouwde opstallen
(dus los van de persoon van de gebruiker,
zoals de persoonlijke goodwill).
De achtergrond achter deze rechten van even
tuele terugverkrijging door de gemeente tegen
betaling van de gebruikswaarde en dergelijke
is gelegen in de opvatting, dat waardever
meerdering van onroerend goed, voorzover
niet tengevolge van de inflatie ontstaan, aan
de gemeenschap behoort toe te komen en niet
aan de toevallige" eigenaar.
Vandaar dat ook naar andere vormen van uit
gifte van bouwgrond is gezocht, die soepeler
in voornoemde opvatting passen. Naast over
dracht in eigendom bestaat als alternatieve
mogelijkheid dat een gemeente de grond in
erfpacht uitgeeft voor een termijn van bij
voorbeeld 30 of 50 jaar aan bouwers c.q. toe
komstige bewoners. Het nadeel hiervan is, dat
de verkrijger niet een economisch equivalent
van de waarde van de grond aan de gemeente
betaalt bij de overdracht, maar gedeelten al
naar gelang de betaling van de jaarlijkse ca
non; dit tast de liquiditeitspositie van de ge
meente aan.
De voordelen voor een gemeente verbonden
aan verlening van erfpacht boven de uitgifte
in eigendom van de grond zijn (in het kort)
o.a. de navolgende:
a. de gemeente kan bij het einde van de erf
pachtstermijn de grond (in principe) weer
terugkrijgen;
b. via de aanpassing van de canon kunnen
waardeverhogingen van de grondprijzen
ook na de uitgifte doorberekend worden;
c. via de (zakelijk werkende) erfpachtsvoor-
waarden kan de gemeente (zelfs zonder
een kettingbeding) allerlei voorschriften
en verplichtingen opleggen aan de huidige
en toekomstige erfpachters.
Bij de uitgifte van bouwgrond door de ge
meenten rijst voorts de vraag of de gemeenten
via deze privaatrechtelijke weg allerlei typisch
publiekrechtelijke doeleinden kunnen trach
ten te bereiken. Men denke aan bouwvoor
schriften en daaraan verbonden goedkeu-
ringseisen buiten de Woningwet (artikel 48)
om, aan allerlei voorschriften omtrent de
wijze van gebruik (al of niet bedrijfsruimte),
zelfs omtrent de keuze van een notaris bij vol
gende overdrachten. Ter voorkoming van een
overmaat van forensen of houders van tweede
woningen in kleinere plaatsen ziet men ook
(privaatrechtelijke) bepalingen omtrent eco
nomische gebondenheid van opvolgende eige
naren en erfpachters.
Aangezien de Hoge Raad in een constante
jurisprudentie uitmaakt dat de overheid vrij is
publiekrechtelijke doeleinden via het privaat
recht na te streven rijst de vraag hoe de burger
te beschermen tegen lacunes in de rechtsbe
deling, die hierdoor ontstaan:
1. Bij publiekrechtelijke regelingen zijn er
vaak waarborgen geschapen tegen wille
keur die niet gelden bij het privaatrecht:
a. goedkeuring Gedeputeerde Staten en
Kroon;
